对商品房预售要以票控税


房地产税收在地方税收中占有较大比重，对地方税收收入具有重
要影响，但目前房地产税收存在一些突出的问题。
首先，预收商品房销售款不及时申报纳税，在房地产企业中是个
普遍问题。有的直接将款项记在较为隐蔽的“其他应付款”账上；有
的将款项挂在“预收账款”科目上，不申报或迟报；有的采取不入账
的手段，将款项汇到其他企业抵消欠款；还有的采取现金不记账或推
迟记账，“坐支”现金。根据税法规定，房地产业不论房屋是否已卖
出，只要收到预收款，就视为收入已经实现，据以征收营业税和企业
所得税。
其次，房地产开发商用加盖本单位财务章的普通收据，以现金形
式收取预购房款后，不是将其全部计入“预收账款”再转入“销售收
入”，而是将现金转入个人账户，或投入再生产，使税务机关难以全
面掌握开发商的销售和经营业务的往来，不能使应收税款及时足额入
库。
笔者认为对商品房预售行为，应采用“以票管税”方式进行源泉
控制。
可以通过印制和使用“销售不动产专用收据”，加强对房地产开
发商销售情况的监控。该收据为房地产开发商收付业主“预付定金”
的凭据，开发商凭“收据”记载的金额计入“预收账款”科目，待项
目整体完工后，业主凭“收据”和剩余资金换取“销售不动产专用发
票”，开发商则将“预收账款”科目转入“销售收入”。
在对商品房预售行为采用“以票管税”进行源泉控制，使用“销
售不动产专用收据”时，要做好以下几方面的工作：一是在“专用收
据”投入使用前，开展一次大规模的宣传辅导工作，并对“专用收
据”视同发票管理；二是对使用“非正规收据”的进行严厉处罚；三
是加强与建委、土地规划、城建部门的联系，准确全面掌握开发商的
投资项目、投资规模和资金投入等情况，进而掌握税款征收依据。