江苏省国家税务局转发《国家税务总局关于
外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》的通知
2002年4月15日 苏国税发[2002]62号
各省辖市、常熟市国家税务局，苏州工业园区、张家港保税区国家税务局，省局直属分局：
现将《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》（国税发[2002]
142号）（以下简称《通知》）转发给你们，并补充意见如下，请遵照执行。
一、外商投资企业和外国企业（以下简称企业）预售房地产取得的预收款是指在《通知》第三条确
定的房地产销售之前所收取的购房款。
二、可售总成本费用与实际发生总成本费用的差额，在工程项目结束当年调整成本费用；预提的配
套设施费与实施发生的配套设施费的差额，在配套设施工程结束当年调整成本费用。
三、《通知》第九条所称“投资各方”是指投资开发房地产项目的各方。
四、企业按季就其预收款预缴所得税，计算公式为：
预征所得税额=预收款×预计利润率×适用税率
预计利润率仍按《关于外商投资企业从事房地产开发经营所取得的预收款征收企业所得税问题
的通知》（苏国税发[96]047号）（以下简称苏国税发[96]047号）的规定执行。
年度终了后按照《通知》第一条所列公式进行年度汇算。
五、企业季度预缴所得税时，填写《外商投资企业和外国企业季度所得税申报表》B类表，年度申
报所得税时填写《外商投资企业和外国企业年度所得税申报表》A类表。A类表第19栏“应纳企业所
得税额”、第24栏“应纳地方所得税额”按“应纳税所得额×适用税率”公式计算；第33栏“全年
已预缴企业所得税”、第34栏“全年已预缴地方所得税”填写已售房产已预征的所得税额。企业在
报送年度申报表A类表时，应同时附报预征所得税及已售房产已预征所得税等情况的明细表。
六、由于房地产企业经营和纳税的特殊性，各地可根据征管情况，在企业季度申报或年度申报时要
求企业报送销售收入、可售单位工程成本费用、预提费用等收入、成本费用计算方法、依据等有关
证明材料。
七、对按苏国税发[96]047号文的规定预缴所得税的企业不论工程项目是否结束，凡未汇算的，
按《通知》要求进行汇算，汇算时填写《外商投资企业和外国企业年度所得税申报表》A类表，汇
算公式为：
累计应纳税额=累计应纳税所得额×适用税率－累计已售房产已预征所得税+累计预征所得税
八、苏国税发[96]047号文第一条、第三条停止执行。

国家税务总局
关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知
2001年12月20日　 国税发[2001]142号
各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局，广东、海南省地方税务局，深圳市地方税务局：

　　为加强外商投资房地产开发经营企业所得税管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、
《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》（以下简称税法）的有关规定，现就外商投
资企业和外国企业（以下简称企业）从事房地产开发经营业务有关所得税管理问题，通知如下：
　　一、企业从事房地产经营业务的，应以其当期销售收入，扣除当期相应成本、费用及损失后的
余额，为当期应纳税所得额，依照税法的规定计算缴纳企业所得税。当期应纳税额，按以下公式计
算：
　　应纳税额=应纳税所得额×适用税率－已售房产已预征的所得税＋当期预征所得
税
　　二、企业预售房地产的，其取得的预收款，应按《国家税务总局关于外商投资企业从事房地产
开发经营征收所得税有关问题的通知》（国税发[1995]153号）的规定，预征企业所得税。
　　三、企业应以房地产管理部门出具工程项目合格证明之日，或者首笔房地产使用权交付之日，
或者办理首笔产权转让手续之日的较早者为房地产销售开始。企业自房地产销售开始，应根据当期
实际房地产销售收入、相关成本费用，计算企业年度实际应纳税额。
　　四、房地产销售收入的确定，以权责发生制为原则，具体可根据销售方式的不同，按以下原则
确定：
　　（一）采取一次性全额收取房款的，以房产使用权交付买方之日或开具发票之日作为销售收入
的实现。
　　（二）采取分期付款或预售款方式销售的，以合同约定的付款时间为销售收入的实现。
　　（三）采取以土地使用权或者其他财产置换房屋的，以房产使用交付对方为销售收入的实现。

　　（四）采取银行提供按揭贷款销售的，以银行将按揭贷款办理转账之日，为销售收入的实现。

　　五、企业销售房地产所发生相成本费用的确定，应以收入与支出相匹配为原则。
企业应根据当期面积以及可售单位工程成本费用，确定当期成本费用。企业可售单位工程成本费用
按下列公式确定：
　　可售单位工程成本费用=可售总成本费用÷总可售面积
　　可售总成本费用是指应归属于可售房地产的土地使用费，拆迁补偿费，七通一平、勘察设计等
开发前期费用；建筑安装费；基础设施费，公用设备，绿化、道路等配套设施费以及企业为开发建
设工程而发生的管理费用、财务费用和销售费用。总可售面积是指国家规定的房屋测绘部门出具的
确定房地产项目可售面积证书中明确的面积。
　　六、企业发生的绿化、道路等配套设施费，有些是在售后继续发生的，可在销售房地产时进行
预提。配套设施建设全部结束后，应进行汇算。售后发生的配套设施费预提比例，可由企业提出申
请，主管税务机关审核同意后执行。
　　七、企业以租赁方式取得房租收入，应按当期实际租金收入，扣除租赁房屋的固定资产折旧及
相关费用后的余额，与当期其他经营利润合并计算企业当期应纳税额。
　　企业采取先租赁后又售出房地产的，原在租赁期间实际已经计提的房屋折旧，不得在售出时再
作为成本、费用扣除。
　　八、境外企业与企业签订房屋包销协议，为企业包销房地产的，其包销业务应属于境外企业转
让我国境内财产的性质。境外企业取得的房屋转让收益，应按税法第十九条及其实施细则第六十一
条规定，缴纳企业所得税。
　　上述包销业务是指：境外企业与企业签订房屋包销协议并办理了产权转移手续，
且境外企业在销售房屋时使用本企业收款凭证。凡不符合上述条件的其他代销、承销性质的业务，
应按照《国家税务总局关于从事房地产业务的外商投资企业若干税务处理问题的通知》（国税发[
1999]242号）的规定执行。
　　九、凡按合同规定投资各方分配房产的，企业应首先归集房产建造过程中所发生的费用（包括
中方以土地使用作为投资的费用）后，再根据合同规定的房产分配方法，划分双方房产的成本、费
用。双方各自销售房产时各自缴纳企业所得税。
　　十、本办法自发文之日起执行。此前已经销售房地产但未汇算的企业，按本通知进行汇算。