正确核算房产原值 节约房产税支出
房产往往占企业固定资产的很大比例，数额较大，因此，合理核算房产、对房产税进行筹划有
重要意义。根据《房产税暂行条例》的规定，企业自用房产依照房产原值一次减除10%~30%后的
余值按1.2%的税率计算缴纳，由此可见筹划房产税的关键在于正确核算房产原值。
要正确计算房产原值，必须明确房产的概念和范围。我国税法规定“房产是以房屋形态表现的
财产”。这就是说房产就是指房屋，而且包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价
值的配套设施，例如暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线，如蒸气、压缩空气、石油
、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等等。由于附属设备和配
套设施往往不仅仅为房产服务，税法同时规定“附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最
近的探视井或三通管算起，电灯网、照明线从进线盒连接管算起”。这就为房产核算作出了明确的
规定。因此企业在建设房屋工程时，必须明确区分属于房产的附属设备、配套设施和不属于房产的
附属设备、配套设施的价值，并在会计账簿中分别记录。此外，企业使用的中央空调，如何入账很
关键。有时房产原值包括在中央空调设备中；但如果中央空调设备作单项固定资产入账，单独核算
并提取折旧，则房产原值不应包括中央空调设备。关于旧房安装空调设备，一般都作单项固定资产
入账，不应计入房产原值。因此，企业应独立核算中央空调设备，以减少企业的税收负担。
关于房产范围的另一个主要问题是土地使用权是否计入房产原值？由于《房产税暂行条例》是
国务院于1986年颁布的，当时还不存在土地使用权的问题，因此也
没有明确规定。以后税法也没有作出明确的规定，各地地税机关执行的标准也参差不齐。但是，
根据税法规定，“房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿‘固定资产’科目中记载的房屋
原价。”也就是说，土地使用权是否计入房产原值可以按会计制度的规定处理。最早对这个问题作
出规定的是《外商投资企业会计制度》，该制度规定单独设立“场地使用权”科目核算投资者投入
和购入的土地使用权。《国有建设单位会计制度补充规定》和《企业基建业务有关会计处理办法》
也规定：征地费，指通过划拨方式取得土地而支付的地上附着物和青苗补偿费、安置补偿费以及发
生的土地复垦费等。不包括支付的土地使用权出让金。《企业会计制度》规定土地使用权属于无形
资产。因此，会计制度一直是单独核算土地使用权，不并入房产原值，当然也就不需要缴纳房产税
。一般情况下，企业购入房产而支付的价款中往往包含着土地使用权的费用，因此，需要在合同中
分别明确房产和土地使用权的价款，并且在账簿中分别核算，这样可以减少房产税的支出。
特殊建筑物是否计入房产原值也是房产税筹划的重要问题。税法规定：房产的范围主要包括房
屋和各种附属设备以及配套设施，但不包括独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电
塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐
等等。因此在编制工程决算报告时，需要单独列示不包括在房产内的建筑物，并在会计账簿中分别
核算，这样也可以减少房产税支出。
总之，要正确计算房产税，建立健全企业房产的会计核算是关键环节，只有正确核算房产原值
，才能做到合理正确地缴纳房产税。