房屋代销也应缴纳营业税
近日，某市地税稽查局对某房地产企业进行税务检查时发现， 该单位1998年、1999年缴纳的
营业税寥寥无几，而税务机关已从侧面了解到该企业的房产在市场上销售得不错，这究竟是怎么回
事呢？原来，1998，该企业与其房屋包销商签订合同，将房产给包销商销售，房产价格由房销商根
据市场价格确定。该房产开发企业向客户开具房产销售发票，包销商收取价差，合同期满未售出的
房产由包销商进行收购，合同期限为两年，该企业认为房产既已交给包销商销售，自己就不应该再
缴纳“销售不动产”营业税。
该企业的这种看法是错误的，国税函[1996]684号文件规定：在合同期间，包销商代理房地
产开发企业进行销售，所取得的价差收入应按“服务业-代理业”缴纳营业税，房地产开发企业从
包销商那里取得的售房款按“销售不动产”缴纳营业税。合同期满后，房屋未售出的，由包销商收
购，这种行为实质上是房产开发企业将房产销售给包销商，房产开发企业应按“销售不动产”缴纳
营业税，包销商将房屋再次销售，也应按“销售不动产”缴纳营业税。
因此，不管是在合同期内还是在合同期满后，该房地产开发企业都应该缴纳“销售不动产”营
业税。对其代销商来说，合同期内，按“服务业-代理业”缴纳营业税；合同期满后，按“销售不
动产”缴纳营业税。