别忽视附属设备和公共设施
——城市房地产税收筹划
《外商投资企业和外国企业所得税法实施细则》把外企的固定资产划分为三类，并相应规定了最短
折旧年限，即：房屋、建筑物为20年；机器和其他生产设备等为10年；电子设备、运输工具及与生
产、经营业务有关的器具、工具、家具等为10年。因此，若能将一部分应纳税物品缩短折旧年限，
则可以减少前期应纳税所得额。
如对于房产原值的确定，《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（[1996]财税地字第0
08号）作了原则规定，一些省市的文件又作了进一步明确。如京财税字[1998]795号通知规定：
“外商投资企业和外国企业的房产，其计税依据按固定资产账面的房产原值确定。”按照我国新财
务制度的规定，作为固定资产，由于取得的来源不同，其原值的构成也不一致。但基本原则是，新
建或重建的固定资产以历史成本作为原值，从其他途径取得的固定资产以重置成本作为原值。京财
税字[1998]795号通知还规定：“纳税人或代缴人不能提供房产原值的，由评估机关进行评估，
并由税务机关确认，或由税务机关根据同类房产确定。”因此，外商投资企业和外国企业是否将房
产在固定资产中正确分类及合理计价，直接影响到企业的折旧额，进而影响所得税，同时也影响城
市房地产税；内资企业虽然缴纳房地产税，但道理也是这样的。房产划分及计价涉及的规定和内容
很多，我们仅仅从企业实际财务核算中容易忽视的方面，谈谈以下两个方面，以启发企业做更广泛
和深入的思考。
关于附属设备
京财税字[1998]795号通知规定：“作为与房屋不可分割的各种附属设备如：中央空调、暖气、
卫生、通风、照明、煤气等设备，蒸汽、压缩空气、石油给水排水等管道和电力、电讯、电缆导线
等各种管线，以及电梯、升降机、过道、晒台等，无论是否计入固定资产，都应作为应税房产原值
，征收城市房地产税。”很明显，该通知是以列举方式进行明确的，但列举并不是穷举，在实际税
收征管中对与房屋不可分割的各种附属设备的最终确认，还涉及具体的技术标准和相关的财务处理
，目前尚没有明确、详细的税法规定，很多地方仍有进一步探讨的余地。
例如，财税地字[1987]第003号文《关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》第二
条规定：“属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起，
电灯网、照明线从进线盒联接管算起。”这条规定纯属直观的技术规定，它给企业提供了一个可参
考类推的方法，在其他附属设施的物理量化认定上，只要有一定的科学和合理的依据，仍有探讨认
定的余地，不一定全部、全额计入房产原值。
又如，有关国际会计准则规定，当一项固定资产的某些组成部分在使用效能上与该项资产相对独立
，并且有不同的使用年限时，应将该组成部分单独确认为固定资产。将此项规定应用到对房产原值
的确定中可以得知，作为房产的有关附属设备按照财务制度的规定有可能单独划为非房屋类的固定
资产处理，因而也就可能不计入房产原值。比如某一超市的保鲜制冷设备虽然在物理上是建在超市
之中，直观上是房屋不可分割的附属设备，但是因其特殊的功能，使其使用年限与房屋迥然不同，
具有相对的独立性，因此可以将其划分为机器设备类计提折旧，而不划属于房屋，那么也就不用纳
房地产税。再有，有的企业为了直观上容易认定，选择购买可移动的立式、挂式空调设备，这样也
可作为机器设备，而不划入房地产纳税。当然，企业在操作前应向税务机关咨询，获得许可后方可
实施。
关于公共设施
有些外企在建房或购房过程中发生有大市政费、四源费（即来自自来水厂、煤气厂、供热厂、污水
处理厂的建设费），并将这些费用计入房产原值，缴纳了相应的所得税和城市房地产税。
京财税字[1998]795号通知规定：“如果大市政费、四源费未计入房产原值的，则不计入房产原
值计征城市房地产税。”国税函发[1990]575号通知对大市政费也有类似的规定：“关于外商投
资开办宾馆、酒店，在主体工程之外，向市政、电业、通讯等有关部门支付的社会公用设备费、包
括排水、供气、供电、通讯的管线和市政道路，以及按地方政府有关规定缴纳的集资费，可列为其
他资产支出，分期摊销，摊销期不得少于10年。如有充分的理由要求缩短摊销期限的，应报经当地
税务机关批准。”
我们理解，“大市政费”和“四源费”是在我国现有体制下的特殊现象。它是企业承担了一部分政
府公共设施建设的责任，是企业办社会的行为，其相应支出与构成房产原值无关，应作“其他递延
支出”处理（或作长期待摊费用处理），在今后分期（10年内）摊销，而不应划归房屋，以此计提
折旧及计征所得税、城市房地产税。
从以上几点提示可知，税法与财务、会计规定对房屋的划归及其原值的认定基本上是一致的，
但是也存在一定的差异。总体上说，税法要比财会规定严格得多，因此企业要研究和把握这种差异
，合法、合理筹划，积极与税务机关协商，力争最合理地缴税。