个人所得税的账务处理
个体户王某在市区拥有商品房两套，一套自用；另一套于2001年1月1日出租给李某夫妇居住。协议
规定，租期2年，每月租金1000元，于每月初支付。3月份新购置门面房一套，并于2001年4月1日租
赁给某服装店作经营使用。协议规定，租期1年，从2001年4月1日~2002年3月31日，月租金4000元
，于每月初支付。请根据上述资料，分别计算王某2001年应缴纳的营业税、城市维护建设税、教育
费附加、房产税、印花税、个人所得税各是多少（城市维护建设税税率为7%，教育费附加征收率
为3%）?
答案：财税[2000]125号《关于调整住房租赁市场税收政策的通知》规定，从2001年1月1日
起，对个人按市场价格出租的居民住房，其应缴纳的营业税暂减按3%的税率征收，房产税暂减按
4%的税率征收。对个人出租房屋取得的所得暂减按10%的税率征收个人所得税。
对照上述规定，王某2001年应纳的各项税额计算如下：
（1）出租住房应纳营业税＝1000×12×3%＝360（元）；
出租门面房应纳营业税＝4000×9×5%＝1800（元）；
应纳营业税合计＝360＋1800＝2160（元）。
（2）应纳城市维护建设税＝2160×7%＝151.2（元）；
应纳教育费附加＝2160×3%＝64.80（元）。
（3）出租住房应纳房产税＝1000×12×4%＝480（元）；
出租门面房应纳房产税＝4000×9×12%＝4320（元）；
应纳房产税合计＝480＋4320＝4800（元）。
（4）2001年1月1日应纳印花税＝12000×1%O＝12(元)；
2001年4月1日应纳印花税＝4000×12×1%O＝48(元)；
应纳印花税合计＝12＋48＝60(元)。
（5）个人所得税计算过程如下：
1月份应扣除税额＝1000×3%×(1＋7%＋3%)＋1000×4%＋12＝85(元)；
2001年1月份应纳个人所得税＝（1000－85－800）×10%＝11.50（元）；
2001年2、3月份各月应扣除税额＝1000×3%×（1＋7%＋3%）＋1000×4%＝73（元）；
2001年2、3月份应纳个人所得税＝（1000－73－800）×10%×２＝25.40（元）；
2001年4月~2001年12月王某取得的财产租赁所得由住房租赁所得和门面房租赁所得组成。按
照个人所得税法规定，财产租赁所得以一个月取得的租赁所得为一次。因此，应将上述两项租赁收
入额合并计算，但由于两类不同的租赁收入分别适用不同的税率，故不能把租赁所得直接按10%的
税率计算，也不能直接按20%的税率计算。如果两类租赁的月收入均超过4000元，则可分别计算。

如果两类租赁的月收入有一项不超过4000元，或两项均不超过4000元，则分别计算就有可能出
现扣除不准确的问题。财税[2000]125号文件对同一纳税人同一月份取得的“两类”租赁收入如
何计算个人所得税没有作出明确规定。对此，我们认为首先应对“两类”租赁收入合并计算确定应
纳税所得，然后按照“两类”租赁收入各自占总收入的比例对当月应纳税所得进行合理划分，再按
各自所得对照适用税率分别计算应纳税额，最后计算“两类”租赁收入应纳税额之和，即为实际应
纳个人所得税额。上述方法可称之为“先合、后分、再税”。
计算过程如下：
2001年4月份应扣除税额＝1000×3%×（1＋7%＋3%）＋4000×5%×（1＋7%＋3%）＋10
00×4%＋000×12%＋48＝821（元）；
2001年4月份应纳税所得额＝（1000＋4000－821）×（1－20%）＝3343.20（元）；
住房租赁所得＝1000÷（1000＋4000）×3343.20＝668.64（元）；
住房租赁所得应纳税额＝668.64×12%＝66.86（元）；
门面房租赁所得＝4000÷（1000＋4000）×3343.20＝2674.56（元）；
门面房租赁所得应纳税额＝2674.56×20%＝534.91（元）；
2001年4月份应纳税额合计＝66.86＋534.91＝601.77（元）；
2001年5月~2001年12月各月应扣除税额＝1000×3%×（1＋7%＋3%）＋4000×5%×（1＋
7%＋3%）＋1000×4%＋4000×12%＝773（元）；
各月应纳税所得额＝（1000＋4000－773）×（1－20%）＝3381.60（元）；
住房租赁所得＝1000÷（1000＋4000）×3381.60＝676.32（元）；
住房租赁所得应纳税额＝676.32×10%＝67.63 （元）；
门面房租赁所得＝4000÷（1000＋4000）×3381.60＝2705.28（元）；
门面房租赁所得应纳税额＝2705.28×20%＝541.06（元）；
2001年5月~2001年12月应纳税额合计＝（67.63 ＋541.06）×8＝4869.52（元）；
应纳个人所得税合计＝11.50＋25.40＋601.77＋4869.520＝5508.19（元）。
提示：对于个人租赁房屋一般以房屋的用途来判别是否享受税收优惠。如果个人将原有住房用于对
外出租作营业使用，则不得享受税收优惠。对于“两类”租赁的月收入均超过4000的情形，采用上
述方法计算的结果与分别计算的结果相同。