出租私房的租金收入如何纳税

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近来一个朋友询问，说他２０００年出租了一套二居室，厨卫设
施齐全，配有简单家具、家电及电话，月租金２０００元，租金按月
收取。按照税法规定，他每月向税务机关缴纳租金收入的税款５２０
元。２００１年，他家邻居王某也出租一套二居室，月租金也为２０
００元，而王某每月只向税务机关缴纳租金收入的税款２５１４
元。他问为什么出租私房的租金收入一样，缴纳的税款却不一样。
首先，按照税法规定，个人出租房屋涉及以下税费：房产税，拥
有房屋产权的个人在房产税开征范围内出租房屋时，个人应按租金收
入的１２％缴纳房产税。城镇土地使用税，拥有房屋产权的个人，出
租房屋应按房屋占地面积依土地等级缴纳城镇土地使用税。营业税，
个人出租房屋应按租金收入的５％缴纳营业税。城市维护建设税，个
人应以缴纳的营业税税额为准，按适用税率缴纳城市维护建设税。教
育费附加，个人在缴纳营业税时，应按缴纳营业税税额的３％缴纳教
育费附加。印花税，个人出租自有房屋用于生产经营的，应在签订合
同时按租赁金额的１‰贴花。个人所得税，个人出租房屋，月租金在
４０００元以下的，应按月租金收入扣除８００元费用后的金额按２
０％的税率计算缴纳个人所得税；月租金收入在４０００元以上的，
应按月租金收入扣除２０％后的金额按２０％的税率计算缴纳个人所
得税；在出租过程中发生的有关税费，可在缴纳个人所得税前扣除。
其次，为了配合国家住房制度改革、支持住房租赁市场的健康发
展，根据财税２０００１２５号财政部、国家税务总局《关于调
整住房租赁市场税收政策的通知》规定：自２００１年１月１日起在
全国范围内对个人按市场价格出租的居民住房，其应缴纳的营业税暂
减按３％的税率征收，房产税暂减按４％的税率征收；对个人出租房
屋取得的所得暂减按１０％的税率征收个人所得税。
所以，对２０００年出租私房的租金收入应按以下方法计算税
款：
１营业税及附加：２０００×５５％＝１１０元，调整前的
税收政策规定，出租房屋的营业税税率为５％，城建税及教育费附加
折算为０５％。
２房产税：２０００×１２％＝２４０元，调整前的税收政策
规定，房屋出租按租金的１２％征收房产税。
３个人所得税：（２０００－１１０－２４０－８００）×２
０％＝１７０元，调整前的税收政策规定，出租房屋按２０％的税率
征收个人所得税。
因此，朋友取得的月租金收入应缴纳税款合计为５２０元。
而对于王某出租私房的租金收入应按以下方法计算税款：
１营业税及附加：２０００×３３％＝６６元，调整后的税
收政策规定，出租房屋的营业税税率为３％，城建税及教育费附加折
算为０３％。
２房产税：２０００×４％＝８０元，调整后的税收政策规
定，房屋出租按租金的４％征收房产税。
３个人所得税：（２０００－６６－８０－８００）×１０％
＝１０５４元，调整后的税收政策规定，出租房屋按１０％的税率
征收个人所得税。
因此，王某取得的月租金收入应缴纳税款合计为２５１４元。