住房出租分清用途可节税
王某在某县县城有10间住房，2001年9月，王某与一批发商签订了出租房产合同，合同约定沿街房
屋7间每间月租金3000元，其他房屋每间月租金1500元。10月5日，王某来到某税务师事务所，就其
9月份租金收入25500元的纳税事宜进行咨询。
代理人员认真审查了王某提供的相关资料，指出王某应就其租金收入依5%的税率申报缴纳营业税
，并同时按营业税的5%和3%分别申报缴纳城建税和教育费附加，按租金收入依12%的税率缴纳房
产税，对租金所得扣除20%的费用和税费后，按20%的税率申报缴纳个人所得税。数额分别为：
应缴营业税=25500×5%=1275（元）；
应缴城建税=1275×5%=63.75（元）；
应缴教育费附加=1275×3%=38.25（元）
应缴房产税=25500×12%=3060（元）；
应缴个人所得税=[25500×（1－20%）－1275－63.75－38.25－3060] ×20%=3192.6（元
）；
总体税负为7629.6元。
王某在代理人员算了这笔账之后，提出是否可享受税收优惠政策。代理人员指出，依据现行税收政
策《财政部、国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》（财税[2001]125号）文件
，只有个人按市场价格出租的居民用房，并且出租后仍用于居住的才能享受税收优惠。优惠政策为
，营业税税率降为3%，房产税税率降为4%，个人所得税税率降为10%。王某高兴地说：“我出租
的部分房屋就是用于居民居住的。”原来批发商将沿街的7间房屋改造后用于对外经营，其他3间用
于个人居住。
代理人员指出，根据《营业税暂行条例》规定，纳税人兼有不同税目应税行为的，应分别核算不同
税目的营业额、转让额、销售额；未分别核算的，从高适用税率。由于王某签订的合同未明确界定
民用与商用，因此9月份收入仍须按上述数额申报纳税。如果10月份租赁合同稍作变更，明确商用
与民用的租金划分，10月份用于民用居住的租金可以享受税收优惠政策，从而使整体税负下降。
应缴营业税=21000×5%+4500×3%=1050+135=1185（元）；
应缴城建税=1050×5%+135×5%=52.50+6.75=59.25（元）；
应缴教育费附加=1050×3%+135×3%=31.50+4.05=35.55（元）；
应缴房产税=21000×12%+4500×4%=2700（元）；
应缴个人所得税=[21000×（1－20%）－1050－52.50－31.50－2520] ×20%+[4500×（
1－20%）－135－6.75－4.05－180] ×10%=2629.2+327.42=2956.62（元）；
总体税负6936.62元。
分开与不分开相比，每月可以减轻税负693.18元，一年下来还是很可观的。
王某听后不由感叹道：“不算不知道，一算吓一跳，不懂政策真是不划算。”
目前，各地执行财税[2001]125号文件有差异。有的地方规定，居民住房出租，只有出租后仍用
做住房的，才能享受相应税收优惠政策；而有的地方规定，只要是住房出租，都享受优惠政策。在
实际中， 确实存在难以划分的问题，比如许多小公司租用住房，既是办公地点，又是居住用房，
应如何认定呢？因此，纳税人应详细了解当地税务机关的具体规定，再做筹划。