我公司为什么要缴这两笔营业税

中国税务报社：
我们是河南省濮阳县的一家房地产开发公司，一直依法纳税。近
日，濮阳县地方税务局稽查局在对我公司１９９９～２０００年度缴
纳营业税情况进行日常检查时，把我公司给利民居委会的５套住房折
价５０万元，让我们缴纳建筑业营业税８３５０．５２元；另外，将
公司向纺织厂收取的利息并入“建筑业”税目缴纳营业税３万元。我
们感到不理解，我们的理由是：
第一，利民居委会（甲方）与我们公司（乙方）签订了联合建房
协议，协议规定：“双方约定，甲方提供土地１０００平方米，乙方
在甲方提供的土地上投资１００万元自行建造一栋２０户的家属楼。
家属楼建成之后，乙方分给甲方５套住房，其余由乙方售出，取得收
入１５０万元，已申报缴纳营业税７．５万元。”我们认为，我公司
给乙方的５套住房，未取得分文收入，也未取得其他利益，因此，不
应该申报纳税。
第二，我公司替县纺织厂建造办公楼，由于县纺织厂资金紧张，
商定由我公司贷款垫资建造办公楼，办公楼建成后，我公司按贷款利
率向纺织厂收取利息１００万元，我公司的账务处理为：
收取时：
借：银行存款 １００００００
贷：财务费用 １００００００
支付时：
借：财务费用 １００００００
贷：银行存款 １００００００
我们未收取任何费用，也没有收取手续费，只是为了有利于业务
的开展，才替对方垫付工程款，因此而让我们纳税，我们无法接受。
请问，我公司上述项目应如何申报缴纳营业税？县地税局稽查局
的做法是否正确？

河南省濮阳县某房地产开发公司财务科科
长 赵明

答复：
赵明，对于你提出的问题我们经过咨询国家税务总局有关人士，
现答复如下：
第一，你公司自行建造分给利民居委会的５套住房，应按“建筑
业税目”缴纳营业税。《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》
第四条规定：“单位或个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销
售，其自建行为视同提供应税劳务。”第十九条规定：“本细则第四
条所称的自建行为的营业额，比照本细则第十五条的规定确定。”第
十五条规定：“纳税人提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产价
格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营
业额：（一）按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动
产的平均价格核定；（二）按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或
者销售的不动产的平均价格核定；（三）按下列公式核定计税价格：
计税价格＝营业成本或工程成本×（１＋成本利润率）÷（１－营业
税税率）。公式中的成本利润率由省、自治区、直辖市人民政府所属
税务机关确定。”具体到河南省，成本利润率为８％。按照上述规
定，你单位给利民居委会的５套住房的应税营业额为２５００００×
（１＋８％）÷（１－３％）＝２７８３５０．５１（元），应纳建
筑业营业税８３５０．５２元。
你公司上述行为还应按“销售不动产”税目缴纳营业税。国家税
务总局关于印发《营业税问题解答（之一）的通知》（国税函发１
９９５１５６号）第十七条规定：合作建房，是指由一方（以下简
称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，合作
建房。合作建房的方式一般有两种：第一种方式是纯粹的“以物易
物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。具体
的交换方式也有以下两种：土地使用权和房屋所有权相互交换，双方
都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让部
分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用
权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的
使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营
业税的应税行为。对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地
使用权”子目征税；对乙方应按“销售不动产”税目征税。由于双方
没有进行货币结算，因此应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例
实施细则》第十五条的规定，分别核定双方各自的营业额。如果合作
建房的双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销售
不动产行为，应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。
按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》上述规定，你
公司通过送给利民居委会的５套住房换取了土地使用权，应按当月销
售的同类不动产的平均价格核定，折价５０万元，应按“销售不动
产”税目缴纳营业税２．５万元。
第二，《中华人民共和国营业税暂行条例》第五条规定：“纳税
人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向
对方收取的全部价款和价外费用”；《营业税暂行条例实施细则》第
十四条规定：“条例第五条所称价外费用包括向对方收取的手续费、
基金、集资款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。凡价外收
费，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业税计算应纳税额。”
你单位向纺织厂收取的利息１００万元，是在建造办公楼过程中向建
筑单位收取的价外费用，按照上述规定，应并入“建筑业”税目之中
缴纳建筑业营业税３万元。
综上所述，赵明，你公司上述项目应该申报缴纳营业税，县地税
局稽查局对你公司作出的决定是正确的。