一份合同节省了252万营业税
A市有两家中外合资企业，分别是何兴房地产开发公司（以下简称何兴公司）、华兴商贸公司（以
下简称华兴公司）。两企业中方出资为同一人，外方投资者也为同一人，中外方出资比例均为2∶
8。何兴公司注册资本8000万元，华兴公司注册资本4亿元。何兴公司注册资本4亿元。何兴公司主
要从事房地产开发业务，华兴公司主要经营商品流通、房产租赁、娱乐业等。
为适应经营业务的需要，华兴公司于2000年8月投资兴建一幢楼。由于华兴公司没有建房资质，因
此以何兴公司的名义投资兴建。华兴公司将所需资金转至何兴公司银行帐户，两公司均作“往来”
账处理。至2001年11月份，大厦已建成装修完毕，并于当月办理竣工决算手续。
由于何兴公司自己没有施工队伍，全部建筑工程均由其他建筑工程公司承建，建筑安装业营业税已
由建筑公司和安装公司缴纳，何兴公司以建筑安装发票作为在建工程入账的原始凭证。截止竣工，
何兴公司“在建工程——华兴大厦”总金额达4350万元。
目前，何兴公司需要将在建工程转至华兴公司名下，但在税收上却遇到了难题：华兴大厦的财产所
有权归属于何兴公司，如果要转移至华兴公司名下需要按“销售不动产”税目缴纳5%的营业税。
按当地规定的成本利润率10%计算，需缴纳营业税约252万元。华兴公司自己出钱盖楼，最后为了
获得它，却需要自己的关联公司缴纳约252万元的税款，无疑很亏。有什么办法避免呢？
如果，华兴公司委托何兴公司代建房，那么何兴公司就无需缴纳252万元的营业税，而只需按照手
续费收入缴纳营业税即可。
根据现行税法的有关规定，房屋开发公司承办国家机关、企业事业单位的统建房，如委托建房单位
能提供土地使用权证书和有关部门的建设项目批准书以及基建计划，且房屋开发公司（即受托方）
不垫付资金，同时符合“其他代理服务”条件的，对房屋开发公司取得的手续费收入按“服务业”
税目计征营业税，否则，应全额按“销售不动产”计征营业税。其中所说的“其他代理业务”是指
受托方与委托方实行全额结算（原票转交），只向委托方收取手续费的业务。
华兴公司应当于2000年8月份与何兴公司签订一份“委托代建”合同，然后由华兴公司直接将工程
款支付给施工单位，施工单位将发票直接开给华兴公司，由何兴公司将发票转交给华兴公司。华兴
公司据此作“在建工程”入账即可。
可是，笔者在得知这一消息时，已是2001年12月中旬。现在还可以进行筹划吗？回答是肯定的。《
营业税税目注释》（国税发[1993]149号文件规定，以不动产投资入投，参与接受投资方利润分
配，共同承担投资风险的行为，不征营业税。但转让该项股权，应按本税目征税。根据这一规定，
如果何兴公司以该项不动产对华兴公司进行股权投资，则无需缴纳营业税。更何况，何兴公司与华
兴公司的中外投资者均为同一出资人，根本无需进行股权转让。这样，何兴公司就可免除252万元
的营业税。
何兴公司只需与华兴公司签订一份投资合同，并作如下账务处理：
借：长期股权投资——华兴公司 43500000
贷：固定资产——华兴大厦 43500000
该公司采用了上述筹划方案，成功地节省了252万元营业税税款。
以不动产投资的税收筹划在实际操作中切实可行，纳税人应当运用这一政策精心筹划，以降低税负
。