俄罗斯踏上艰难房改路

俄罗斯从１９９１年开始推行住房制度改革，到目前已有１０年之
久，使该国从福利住房制度逐步向市场化住房制度过渡。政府通过向
居民无偿转移房屋产权，迅速建立起比较发达的一、二级房地产市
场。目前俄罗斯人均住房面积已达到１９平方米，但低收入居民住房
难问题仍未得到彻底解决。
低收入者可免费住房
如何解决低收入居民住房问题，一直是俄政府关心的重要问题之
一。目前莫斯科市政府尽力为教育、卫生、公安等吃“皇粮”部门的
职工优先提供廉价的租用住房，同时开始建设经济适用房，住房困难
的低收入居民至今还可去房管部门排队申请免费住房。但由于财政资
金有限，每年市政建房不多，莫斯科今年只能解决１９８２年～１９
８３年排队者的住房问题，也就是说，要想获得免费的住房，至少要
等上１０年。
另外，政府还无偿向居民转移房屋产权，激活一、二级房地产市
场。按规定，在一定标准内，所有居民均可无偿获得所住房屋的所有
权，超标部分自己掏钱购买。居民获得住房产权后，便可自由支配—
—出售、租让或赠与。住房无偿私有化的最大成果是使居民获得了改
善住房条件的最初资本，二级住房市场迅速建立起来，年成交量占不
动产市场总成交量的８０％。许多人通过卖旧房买新房，或出租旧
房，用房租还贷购新房等多种方法改善居住条件。近年来由于经济形
势稳定，居民收入大幅提高，房地产一级和二级市场十分活跃，房价
也因此不断上涨。
低房屋税鼓励购房
俄罗斯人均工资３４００卢布（１美元约合３０．８卢布），国
家建设委员会最新公布的全国平均房价为每平方米７９９０卢布，而
市场价格远远高出这个标准。如在莫斯科，普通楼房每平方米居住面
积已达到７００美元～９００美元。
俄政府一直鼓励各种抵押贷款购房方式，为此，中央政府规定了
很低的房屋税，税率为房产登记价值的０．１％，各地方机关不能随
意调整。抵押贷款购房主要为中产阶级所接受。购房者先首付３０％
的房款，并向银行提供收入证明，年收入２．５万美元以上的人才有
可能获贷款。由于俄通胀率一直很高，银行为防范风险一般只提供３
～５年的贷款。近年来开始推行得到国家资助的购房储蓄，购房者先
在指定银行存放相当于房价５％的钱，交至５０％后可得到住房，余
款三年内交清，贷款利息为８％，大大低于通胀率。另外，政府还打
算发放住房债券集资，持有债券的人可优惠购房。
慎重推进公用事业改革
住房公用事业改革的滞后是俄住房制度改革的一大缺陷。住房公
用事业指包括冷热水、电、气、取暖、维修、电梯、垃圾清理等３０
多项与住房有关的服务。目前这项费用主要由地方财政补贴，居民负
担部分不足一半。据统计，２００１年三口人之家５５平方米的住
房，这项费用每月仅为４３０卢布。这项补贴使地方财政负担沉重，
影响经济发展。同时许多地方政府拖欠热力、电力、天然气等企业巨
额债务，企业因缺乏资金经常停工，使房屋和各种管道长年得不到维
修，公用设施老化程度达６０％，有１／４已经不能使用，事故频繁
已危及居民安全。因此，俄政府下决心进行住房公用事业改革，作为
试点城市的莫斯科从今年起要求高收入居民自愿全额缴纳住房公用事
业费，许多官员表示将带头交款。由于此项改革涉及千家万户，政府
将慎重推行，逐步过渡到所有居民全额交费，对低收入居民给予直接
补贴。
俄政府现已制定了２００２年～２０１０年解决住房问题纲要，
确定了住房改革的基本方针，其最终目的是建立发达的房地产市场，
开拓多种融资渠道，保障各阶层居民住上安全舒适的房屋。