第八节　房地产开发经营业务的所得税处理

　　一、房地产开发经营的含义在中国境内从事房地产开发经营业务的企业，除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：

　　1.开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

　　2.开发产品已开始投入使用。

　　3.开发产品已取得了初始产权证明。

　　二、收入的税务处理

　　(一)收入的实现规则，具体按以下规定确认：

　　1.采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日，确认收入的实现。

　　2.采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

　　3.采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

　　4.采取委托方式销售开发产品(见教材)

　　(二)视同销售的确认：企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。

　　(三)几个利润率

　　1.视同销售：开发产品的成本利润率不得低于15%。

　　2.企业销售未完工开发产品的计税毛利率：

　　(1)开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%。

　　(2)开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。

　　(3)开发项目位于其他地区的，不得低于5%。

　　(4)属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。

　　三、成本费用扣除的税务处理

　　(一)企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。

　　(二)企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。

　　(三)开发产品计税成本的核算应按第四章的规定进行处理。

　　(四)已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：

　　可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积

　　已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本

　　(五)企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品(包括共用部位、共用设施设备)进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除。

　　(六)企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。

　　(七)企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：

　　1.属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

　　2.属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。

　　(八)企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。

　　(九)企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金(担保金)不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。

　　(十)企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用(含佣金或手续费)不超过委托销售收入10%的部分，准予据实扣除。

　　【例题?单选题】某房地产企业委托一境外公司在境外销售其位于我国境内商品房一栋，成本费用为150万元(不含佣金)，代销合同规定销售价为200万元，境外公司实际以240万元售出。房地产企业向境外公司支付的佣金、手续费等为40万元(能提供有效凭证)。该房地产企业的应纳税所得额为(　)。

　　A.10万元

　　B.30万元

　　C.50万元

　　D.66万元

　　[346120901]

　　『正确答案』D

　　『答案解析』应纳税所得额=240-150-240×10%=66万元。

　　(十一)企业的利息支出：

　　企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。

　　(十二)企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按有关规定在税前扣除。

　　(十三)企业开发产品(以成本对象为计量单位)整体报废或毁损，其净损失按有关规定审核确认后准予在税前扣除。

　　(十四)企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。

　　四、计税成本的核算

　　(一)计税成本对象的确定原则如下：

　　1.可否销售原则。

　　2.分类归集原则。

　　3.功能区分原则。

　　4.定价差异原则。

　　5.成本差异原则。

　　6.权益区分原则。

　　(二)企业下列成本应按以下方法进行分配：

　　1.土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。

　　土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。

　　2.单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。

　　3.借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。

　　4.其他成本项目的分配法由企业自行确定。

　　五、特定事项的税务处理(了解)