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借款费用资本化的起止时间(以开发产品为例)


借款费用资本化的起止时间(以开发产品为例)

  《企业会计准则》规定:“借款费用同时满足下列条件的,才能开始资本化:

  1、资产支出已经发生,资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出;

  2、借款费用已经发生;

  3、为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。

  对于房地产开发企业来说,如果企业已经购入土地,尚未进入实质性开发阶段,其借款费用是否应当予以资本化问题,实践中存在争议。笔者认为,获取土地是房地产购建活动的必要程序之一,属于“为使资产到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动”,因此,如果购入的土地已经明确用于特定房地产开发项目,那么与开发产品相关的借款费用就应当开始资本化。如果该土地的使用方向尚不明确,例如有些房地产开发企业购入土地仅仅是为了作为土地储备,那么“为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动”应当视为尚未开始,此时借款费用应当计入财务费用,待土地开发用途明确时,才能将借款费用资本化。

  《企业会计准则》规定:“购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时,借款费用应当停止资本化。”开发产品是否达到预定可使用或者可销售状态,可从以下几个方面进行判断:

  1、开发产品实体建造工作已经全部完成或者实质上已经完成;

  2、开发产品符合设计要求,或者有极个别与设计要求不相符的地方,但不影响其正常销售;

  3、继续发生的在开发产品购建支出金额很少或者几乎不再发生。如果开发产品分阶段完工,且每部分完工产品可对外销售,则应当停止与完工开发产品相关的借款费用的资本化。

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