新的租赁会计准则已经酝酿多时，经过多年讨论现在终于尘埃落定。2016年1月，新准则——《国际财务报告准则第16号——租赁》(IFRS 16)发布，新准则将于2019年1月1日开始或之后的会计期间生效，取代现行的《国际会计准则第17号——租赁》(IAS 17)。

　　新的IFRS 16带来的不只是会计准则的变化，还有更深远的影响。无论是地产发展商、零售、服务企业或酒店集团，都应该全面审视各自的房产和融资策略，千万不可低估新会计准则带来的影响。

　　为何要重视新准则
　　按照现行准则，经营租赁的支付款项会在发生时在损益中费用化，但在新的租赁准则实施后，最大的变化是承租人在对租赁进行会计处理时，需要将租赁资产及负债记入资产负债表内，而租赁负债需要计提利息。

　　概括而言，按照新的IFRS 16，承租人所使用的会计模式需要将所有重大的租赁在资产负债表内确认。

　　换言之，承租多项资产的企业的资产和负债都将同时增加。

　　按照新的租赁准则，虽然现金租金不会发生改变，但租赁费用将会前高后低(其原因是在最初几年，租赁将作为摊销贷款进行会计处理，导致最初几年计提的利息较高，之后则逐渐在租赁期内下降)。因此，企业的利润(Net profit)在租赁开始的最初几年相比现行会计模式将会下降，每股收益(Earnings per share)也会减少。

　　从承租人的角度来看，零售和服务等签订租约较多的行业要如何应对?

　　对零售业的影响

　　零售企业在微观和宏观层面都面临一系列的挑战。鉴于愈来愈多的消费者选择网购，移动技术日益成熟，零售商不得不谨慎管理各自的实体店铺。

　　租金成本占零售企业经营管理费用的很大一部分，在当前的市场环境下，零售企业需要考虑未来的业务模式及租赁的处理方式。零售企业若不清楚未来5至10年市场对实体店铺的需求，则考虑不签订长期租赁合同，亦可能会倾向于签订较短的租约或含有中断条款的租约，因为租约愈短，资产负债表中的负债就愈低。

　　零售企业应评估新的租赁会计准则(IFRS 16)造成的影响，包括要将所有的店铺租赁义务记入资产负债表内，并在资产负债表的另一侧增加了一项新的“使用权”资产，同时不能低估租赁费用(包括利息成本)的影响。

　　对服务业的影响

　　新的租赁会计准则对服务业(包括金融服务和支持服务企业)的影响更加显著。

　　这些企业的发展主要依靠人力资源，一般都是租赁办公场所后支付租金，并尽量保持资产负债表的「轻盈」。新的租赁会计准则要求将大额的资产和负债记入资产负债表，这可能导致相关企业重新考虑某些合同条款和业务惯例，如对短期租约的偏爱、续租选择权、交易的结构或定价等。

　　对债务和融资的影响

　　租赁会计的变化对承租人和出租人而言，都会在债务和融资方面带来重大影响。

　　在租赁开始的最初几年，由于租赁支付的利息较高，因此对净利润和每股收益均会造成影响。虽然从现金角度看没有什么变化，但企业需要将变化带来的影响告知持份者和股东。对于现有银行贷款下的财务承诺(Financial covenants)，需要考虑的问题是在采纳新的会计准则之后，由于资产负债表上的债务显得更加沉重，是否需要对财务承诺的计算进行修订。

　　对估值的影响

　　对于业主而言，虽然不存在会计方面的影响，但若承租人都希望缩短租约，可能对投资物业的估值产生影响。

　　承租人需要关注

　　毫无疑问，对于任何拥有大规模经营租赁的承租人而言，该项新准则都将产生重大的系统影响。但是，该项新准则提供了若干豁免规定和实务简便方法，以降低承租人应用准则的难度：

　　小额项目租赁可被豁免，即使影响重大的也适用。这些通常是指资产全新时的价值为5000美元或以下的项目，比如个人计算机、手机等。

　　短期租赁可被豁免。这指的是租赁期为12个月或以下的租赁。

　　新的IFRS 16带来的不只是会计准则的变化，还有更深远的影响。公司必须在年报中披露采纳在当前会计期间尚未生效的新准则和诠释可能带来的影响，并应该考虑说明公司是否正在评估IFRS 16新租赁准则造成的影响。企业(无论是地产发展商，还是零售、服务企业、酒店集团)都应该全面审视各自的房产和融资策略，千万不可低估新会计准则带来的影响。

　　接下来怎么办

　　有鉴于此，企业及其董事会可考虑采取下列措施：

　　首先，要整理出所有应用新准则所需的相关租赁数据，尤其是租赁的时间以及当时的收益率和融资成本;

　　其次，要评估融资和贷款合同变更造成的潜在影响，从税务角度考虑有没有其他方法来应对物业租赁发生的变化;

　　最后，要及时将新准则带来的影响告知股东和持份者，重点关注的内容包括对财务业绩的影响、实施的预期成本，以及业务模式可能发生的变化。